El desarrollo inmobiliario matará al mejor Malbec del mundo

Después de participar de la última reunión abierta del nuevo Código de Ordenamiento Territorial, en julio de 2026, luego de haber participado en su lanzamiento y realizado los aportes en temas que consideraba importantes (en el 2025 y cuando todavía era funcionario municipal), me quedó una sensación de tranquilidad por la seriedad con que se está abordando y el tipo de ciudad, posible, al que apuntan las profesionales a cargo de su elaboración, tomando como base el actual PDT [1].

Sin entrar en detalles (de los que se encargarán los participantes idóneos), lo que se pretende es un crecimiento armónico, conservando e incluso ampliando los espacios y corredores verdes, preservando el casco urbano antiguo y propiciando la provisión y ampliación de distintos servicios de “cercanía” (públicos y privados) en los barrios, apuntando a reducir los traslados de vecinos sólo a actividades que no se desarrollan en su zona.

Esta visión general que comparto, tiene a mi entender, un punto contradictorio sobre el cual quisiera delinear alguna idea.

Se trata de la posibilidad de desarrollar “clubes de campo”, hasta tres en el contorno de la laguna de Chascomús y hasta dos en el de la laguna Vitel. Cabe destacar que en el actual PDT está esto previsto y, como se indicó en esta última reunión ante la propuesta de una arquitecta de reducir esas alternativas, ya estaría definido (en una reunión anterior) no modificar lo normado.

No obstante, se omitió mencionar que la norma actual establece también que “En el resto de las lagunas del sistema de encadenadas del Partido se admitirá dos por laguna” y también en “Parcelas frentistas a Rutas Nacionales y Provinciales y Área Rural”, en este caso sin establecer límite alguno, como tampoco se establece un límite en la superficie que pueden abarcar los clubes de campo.

Pero ¿por qué la contradicción? ¿Cuáles pueden ser las consecuencias de la instalación de conjuntos inmobiliarios cerrados?

Acompañé al intendente a la presentación de “Economía y Desarrollo 2025” de la CAF [2], en octubre de 2025, donde sólo participaban 15 municipios de todo el país y, entre otras cuestiones, se exponían proyectos y experiencias de desarrollo local en busca de una mayor “independencia” de los vaivenes de la economía nacional.

Quedé impactado con dos distritos de Mendoza, Maipú y Luján de Cuyo, cuyos intendentes (de distinto color político) hacían gala de que la promoción a cierta escala de desarrollos inmobiliarios les había permitido autofinanciar obras de infraestructura de todo tipo, a través la captación, por parte de la Municipalidad, de una porción de la “plusvalía” que se genera por la intervención municipal, generalmente a través de convenios urbanísticos [3].

En realidad lo que me impactaba, era que lo mostraran como una “exitosa política pública”. Por qué? Porque había visitado cuatro años antes Luján de Cuyo y durante una semana recorrimos (con Pato, por hermosas bicisendas) variadísimas bodegas y viñedos (degustando en todas, porsupuesto) y, observando todo con la inevitable mirada de funcionario, en el diario de viaje escribí: el desarrollo inmobiliario va a matar al mejor Malbec del mundo!

Todo está muy organizado, prolijo y mantenido. La “plusvalía” lo permite. Pero rodearon a la gran mayoría de los viñedos, con barrios cerrados. Incluso viejos proveedores de uvas con viñedos de 80 años quedaron reducidos a media hectárea. Paréntesis aquí para recomendar el mini viñedo que ahora hace el vino más artesanal que he visto y probado: Callejón Ortega.

El accionar humano, por más planificado que esté, inevitablemente traerá consecuencias adversas en esas tierras que alimentan a la uva Malbec. Ya tienen problemas con la provisión de agua y cloacas (suspendieron la “factibilidad” de conexión cloacal por dos años [4]). En un tiempo, que no puedo estimar, la exitosa política pública habrá sido sólo coyuntural y la falta de visión a largo plazo habrá matado a la gallina de los huevos de oro que, en definitiva, es la razón por la cual mucha gente eligió vivir en la tierra del Malbec (más allá del estatus y otras cuestiones sociológicas que intervienen en este “boom inmobiliario”). Seguramente seguirán produciendo, pero con gallinas de huevos de alpaca.

Claro que el desarrollo de barrios cerrados tiene otras consecuencias a evaluar y cada región tiene sus particularidades.

Las que tienen que ver con la integración social no pueden estar ajenas al análisis [5]. Al respecto, es importante destacar que el modelo “club de campo” en Chascomús, no permite incorporar dentro del conjunto inmobiliario servicios educativos o comerciales. Pero las ubicaciones de los potenciales desarrollos, hacen que las distancias con el sector urbanizado generen otros inconvenientes, además de conspirar contra la pretendida integración. No es lo mismo la ubicación del Country Club Chascomús que el Barrio Chacras Vitel o Puerto Chascomús. Además de las distancias, la sola mención a que el primero está incorporado al servicio municipal de cloacas marca una diferencia abismal (y con obras de cierta envergadura, podría también incorporarse al sistema de agua de red).

La sola dependencia total del auto por parte de los residentes hace que la visión actual de “ciudad de 15 minutos”, que se mencionó en la reunión en que participé, se caiga como un castillo de cartas. No sólo porque ese modelo urbano está pensado para el uso de movilidad alternativa, sino porque deberán trasladarse vecinos también a prestar servicios a los nuevos desarrollos que, en general, tienen otro poder adquisitivo y se movilizarán en lo que puedan. Las consecuencias del uso intensivo de medios de transporte individuales motorizados (autos y motos) son ampliamente conocidas y, particularmente en Chascomús, es visible la congestión y riesgos que produce.

Sin intenciones de profundizar en la cuestión de movilidad, sólo mencionaré que nuestro distrito registra 650 automóviles cada mil habitantes, encontrándose por encima de ciudades que tienen actualmente un tránsito más que complicado, como La Plata, a lo que deberá adicionarse el ingreso de turistas y visitantes durante fines de semana y temporada estival. Esto atenta contra el funcionamiento de un transporte público de pasajeros: la única manera de que funcione con esta escala de ciudad (42 mil habitantes) es si “bajamos” a los vecinos del auto en una porción importante. Para eso existen políticas que se pueden implementar, conocidas como medidas de "acercar” y “alejar”, pero serán objeto de análisis en otra oportunidad. Igualmente, aunque se trate de realidades totalmente diferentes, dejo en las referencias un video para entender por dónde va [6].

Estos inconvenientes y riesgos relacionados a la movilidad los podemos ver actualmente en la Ruta 2, donde se han desarrollado (en otros distritos) barrios enormes que generan un gran movimiento en los accesos, observándose vehículos, de todo tipo y estado, que realizan maniobras peligrosas (circular en contramano por ejemplo), como así también se van generando asentamientos en los alrededores que, además de sumar riesgos a la circulación, no cuentan con los servicios necesarios para residir o comerciar dignamente, generando una demanda de inversiones en infraestructura por parte del estado en lugares que no estaban previstos (en el km. 53 se construyó un puente peatonal en el que, hasta ahora, no he visto persona alguna cruzando durante mis viajes a La Plata).

Al igual que en Luján de Cuyo y en todas partes, está también la inevitable contaminación que producen los asentamientos permanentes. La superficie que ocupan el actual Club de Campo Puerto Chascomús y el barrio lindante (Lomas Altas) equivalen a más de la mitad de la zona “urbana” del distrito y en la balanza entre los ingresos que generan al erario público y los gastos por servicios y perjuicios que implican según lo descripto hasta aquí, claramente el peso es mucho mayor en esto último, lo que me hace concluir que deberían evitarse las ampliaciones de este tipo de desarrollos que, además, no tienen actualmente un límite en su superficie. Esto significará, por ejemplo, que el actual Club de Campo Laguna Vitel sumado a un nuevo desarrollo que está en trámite, ocupen casi la mitad de la costanera de la laguna Vitel, haciendo un uso casi exclusivo de su costa (más allá de que se respeta el camino de sirga[7]).

Espero que lo aportado sirva para profundizar la evaluación de la conveniencia de modificar lo normado respecto a los clubes de campo pensando, como se dice en la editorial que inaugura este espacio, en qué tipo de ciudad queremos … Mi tipo sería la que le deja a la próxima generación la gallina de huevos de diamante.

[1] Plan de Desarrollo Territorial: https://es.scribd.com/document/536136836/municipalidadch

[2] Banco de Desarrollo de América Latina y el Caribe. Es un organismo multilateral de crédito con el cual el intendente Gastón generó un importante vínculo (incluso trabajando a nivel regional) que, hasta el momento, ha otorgado créditos al gobierno nacional, alguna provincia y CABA, aunque realiza un acompañamiento técnico e intercede con otros entes que pueden financiar proyectos a nivel local sin la necesidad de aprobaciones previas de organismos estatales

[3] https://lujandecuyo.gob.ar/2025/11/26/lujan-de-cuyo-2025-como-se-convirtio-en-el-epicentro-del-real-estate-mas-dinamico-de-argentina/ ; https://lujandecuyo.gob.ar/invest/oportunidades/real-estate/

[4] https://elnueve.com/mendoza/cloacas-en-mendoza-suspenden-nuevas-factibilidades-en-lujan-y-maipu-y-crece-la-preocupacion-por-los-derrames_20260612/#google_vignette

[5] Dejo algunos trabajos para profundizar: https://www.ub.edu/geocrit/sn/sn-146(118).htm ; https://fh.mdp.edu.ar/revistas/index.php/pasadoabierto/article/view/2493/4900

[6] https://www.instagram.com/reel/DJ2oBjjx4uJ/?igsh=MXhoZWpjbmU0Y3VnMQ==

[7] Franja de terreno obligatoria y de uso público que los propietarios de tierras colindantes a la laguna deben dejar libre